長虹建設 李文造董事長 專訪
101年6月4日 經濟日報/記者黃啟菱
近來房市買氣轉弱，但「房市鐵嘴」長虹建設董事長李文造預期，下半年房價將呈緩漲格局，下半年房價漲幅約5%至10%。不過，因為房價高、經濟情勢多變，買方出手會更保守，整體看來將是「量縮、價略漲」的格局。
對於政府頻頻出手打炒房，李文造認為，應讓房地產回歸商品本質，由市場供需決定不同價位，而非政府主導「齊漲齊跌」；台灣真正的問題在於經濟成長動能太弱，若繼續打壓房市，恐使經濟蕭條。對於最近的稅制改革，他更直言，證所稅應該課不到多少錢，實價課稅10年也搞不成。
長虹為國內績優建商，去年稅後純益22.81億元，每股稅後純益9.35元。李文造說，豪宅、平價住宅及商用不動產3大不動產的買盤仍在，長虹針對這3大類不動產備妥逾600億元的案量，未來5年業績無虞，今年會持續獵地、談合建。以下為李文造專訪紀要。
問：近來房地產市況如何？
答：農曆年後房市買氣回籠，尤其是政府剛宣布油電雙漲之後的1個月特別好、保值抗通膨買盤湧入。不過，後來又出現證所稅議題，股市慘兮兮、景氣看衰，房市買氣又往下走。
現在市況頗為兩極化，條件好的豪宅產品很好賣；2,000萬元以下，相對平價的住宅也好賣。反倒是50坪到100坪的高級住宅不好賣。
豪宅好賣，主因需求強、供給少。金字塔頂端的買家還滿多的，台商占大部分，他們在大陸賺到錢後，多想衣錦還鄉、落葉歸根。台北市與台中7期的豪宅買方中，台商占大部分。至於陸資來台買房仍不明顯，畢竟限制仍多。
豪宅的需求雖然強，但台北市能開發成豪宅的土地屈指可數，台北豪宅與國際相較價格仍低，未來還會再漲。至於相對平價的自住型產品，市場買方一直都在。
問：對下半年房市景氣看法？
答：下半年房價還是會延續近幾年來的緩漲曲線走，約上漲5至10%，但是量能會變弱。主因價格高，買方就會較觀望，加上外在經濟的氣氛並不好。
房價漲的主因是地價漲，最主要的成本變貴，房價因此跌不下來，且各地的土地都很貴，不限於大台北地區，畢竟地主們不缺錢。
房地產最大的優勢就是能保值，如今所有的投資工具都不太妥當，黃金已漲高、股票起落大、銀行存款利率低，買房能居住又能保值，當然受青睞。而且眾人普遍認為，房價看長期一定會漲、利率又低，所以短期不漲也不怕。
主攻台北 今年推案200億
問：政府政策性地打炒房一波又一波，你的看法？
答：房市這波多頭已經走了10年，每年大約漲一成，其實還算合理。房價會變成眾矢之的原因，是政府將其操作為貧富差距的象徵，變成社會問題而非經濟問題，這樣很不好。
民國62年、68年、78年3次石油危機時，房價都曾飆漲，第1次漲1倍，到了第3次漲3倍，當時沒人管，也沒怎樣；漲足了，自然就平穩了。
有人說房市景氣5年一輪或7年一輪，不管幾年，意思就是漲足後就平穩了。近年來經濟情勢不是那麼好，所以沒有過去一下子就漲1倍的空間，變成慢慢漲，其實是正常的，政府卻塑造出不正常的感覺。
台灣的房市問題關鍵在經濟成長不夠，卻反過來怪罪房市，房市是經濟火車頭，房市好也可帶動經濟成長，銀行、建材、玻陶、鋼鐵、水泥等，股市中除了電子業與房市無關之外，其他都會受房市影響。
政府若想壓低房價來解決所有問題，怎麼可能呢？為何不打壓股市、黃金市場呢？應該讓房市回歸商品層面，價格由市場供需決定。我說實話，政府若再繼續打壓房市，恐怕會讓經濟更蕭條。
參與都更 訂出資格限制
問：對稅制改革的看法？
答：我研判，證所稅上路後，國家稅收反而會減少，畢竟富人是很聰明的，政府不如維持證交稅、提高證所稅門檻，說不定還能有較好的結果。
房地產實價登錄跟實價課稅，聽起來很近，但距離要落實還很遠，全台1,500多萬間房屋，大都沒有成本，要怎麼課稅？這比證所稅麻煩、複雜許多，我看10年也搞不起來。
問：長虹的都更布局？對都更條例修法的建議？
答：我們已啟動的都更案就繼續做，目前約有5案在進行中，分別在台北市的信義路、文德路、捷運後山埤站附近等。但我已決定，都更案不能視為公司取得推案來源的一部分，只是仍有同仁針對都更案在布局，若成功了，就是多出來的業績。都更已成台北市的全民運動，但成案者少之又少，除整合不易之外，政府審核制度太繁瑣冗長，也是主因。
我建議，政府要不就是讓都更全面公辦，要不就是全面退出不插手，只要建立都更獎勵機制，然後依照一般發建照的流程來走；政府只介入一半，比不介入更麻煩。
此外，對於參與都更者，政府應該要定出資格限制，現在所有大小機構都能當實施者，只求卡位、而非真心誠意想要辦理都更案的實施者太多了，這讓地主們不知所措、不知如何挑選實施者，也讓都更問題更多。