謝金河 - 這是房地產最好的時代,也是最壞的時代

  二○○三年SARS來襲,台灣的房地產進入最寒冷的嚴冬,那個時候,很多房地產大亨,包括趙藤雄先生都出面奔走,希望扁政府能振興房市。其實這是房地產業即將落底的最難熬一刻。

  台灣的房地產前一個大多頭是一九八五年十信金融風暴後,新台幣兌美元從四○元開始升值,因為台灣對美國順差太大,在美國壓力下,台幣步上升值之路,同時也揭開台灣錢淹腳目的年代,整個八○年代,台灣股市的指數大漲廿倍,房地產大漲一○倍。一直到一九九二年台幣升到廿四‧五二兌一美元,而政府也祭出「二二八選擇性信用管制」,瞬間把房地產泡沫吹破了。

  就在最危難的一刻,一九九七年又爆發席捲全亞洲的亞洲金融風暴,建商原本岌岌可危,在金融崩壞的環境中,更加速建商的倒閉。整個九○年代,台灣的房地產進入最痛苦的調整,這段時間,建商逃的逃,關的關,能夠存活的,都是體質強健的。

  到了○四年SARS風暴襲來,台灣房地產最後的利空出盡。那時的總統陳水扁為了力挽經濟狂瀾,宣布土地增稅減半徵收。此後房地產業逐漸進入順境,到了○八年遇上金融海嘯,台灣經濟雖然遭到重傷害,但是美國為了救自己,FED祭出QE,用印鈔票的手段來救經濟。

  至此,全世界陷入低利率的環境,房地產成了資金追逐的標的,台灣的房市榮景,先是○八年馬總統上台將遺贈稅從五○%降至一○%,造成境外資金大舉回流,加上在大陸賺到錢的台商資金回流,台灣正式進入豪宅的時代。

  這段時間,全球利率很低,資金十分寬鬆,台灣股市又相對低迷,讓房地產成了萬民投資的最熱門標的,台灣的有錢人幾乎是萬流歸宗,在投資房地產者間皆成了最大贏家,這是台灣建築業最輝煌的時代。從○八年到一三年為止,興富發在六年之內大賺三五一‧八三億,遠雄大賺三九三億,堪稱是建築業最大贏家。

  不過熱錢炒高了房價,也成了政府施政的最痛,高房價成為社會正義首要打擊的目標,因為QE造成全球高房價,第一個後遺症是政府賣力打房,政府不但嚴禁炒房,過去炒房者甚至被收押,而且用奢侈稅來加重炒房者負擔,金融體系更在中央銀行領軍下,限縮營建業放款,各種信用管制都出來,房地產業者幾乎成了政府眼中的首惡。

  不久前爆發的葉世文事件,也讓遠雄趙藤雄遭到收押,趙藤雄也成了高房價祭旗的代表性人物,政府用盡全力打房,房地產業者幾乎陷在驚弓之鳥狀態,這是房地產業最黑暗的時代。

  不過,全球資金仍然寬鬆,利率仍在低檔,美國QE退場後,何時升息?這是房地產的第一道習題,其次是台灣房地產自有比率已經很高,該置產的人,其實該買的都買了,台灣的建商要思考如何提供優質產品,滿足未來市場的需要。

  從眼前的情勢來看,房地產業不會死,只是建商必須更精準,創造市場需要的好產品!