李文造 - 下半年房市 量會縮價略漲

長虹建設 李文造董事長 專訪

101年6月4日 經濟日報/記者黃啟菱

 

  近來房市買氣轉弱,但「房市鐵嘴」長虹建設董事長李文造預期,下半年房價將呈緩漲格局,下半年房價漲幅約5%至10%。不過,因為房價高、經濟情勢多變,買方出手會更保守,整體看來將是「量縮、價略漲」的格局。

 

  對於政府頻頻出手打炒房,李文造認為,應讓房地產回歸商品本質,由市場供需決定不同價位,而非政府主導「齊漲齊跌」;台灣真正的問題在於經濟成長動能太弱,若繼續打壓房市,恐使經濟蕭條。對於最近的稅制改革,他更直言,證所稅應該課不到多少錢,實價課稅10年也搞不成。

 

  長虹為國內績優建商,去年稅後純益22.81億元,每股稅後純益9.35元。李文造說,豪宅、平價住宅及商用不動產3大不動產的買盤仍在,長虹針對這3大類不動產備妥逾600億元的案量,未來5年業績無虞,今年會持續獵地、談合建。以下為李文造專訪紀要。

 

問:近來房地產市況如何?

答:農曆年後房市買氣回籠,尤其是政府剛宣布油電雙漲之後的1個月特別好、保值抗通膨買盤湧入。不過,後來又出現證所稅議題,股市慘兮兮、景氣看衰,房市買氣又往下走。

現在市況頗為兩極化,條件好的豪宅產品很好賣;2,000萬元以下,相對平價的住宅也好賣。反倒是50坪到100坪的高級住宅不好賣。

豪宅好賣,主因需求強、供給少。金字塔頂端的買家還滿多的,台商占大部分,他們在大陸賺到錢後,多想衣錦還鄉、落葉歸根。台北市與台中7期的豪宅買方中,台商占大部分。至於陸資來台買房仍不明顯,畢竟限制仍多。

豪宅的需求雖然強,但台北市能開發成豪宅的土地屈指可數,台北豪宅與國際相較價格仍低,未來還會再漲。至於相對平價的自住型產品,市場買方一直都在。

 

問:對下半年房市景氣看法?

答:下半年房價還是會延續近幾年來的緩漲曲線走,約上漲5至10%,但是量能會變弱。主因價格高,買方就會較觀望,加上外在經濟的氣氛並不好。

房價漲的主因是地價漲,最主要的成本變貴,房價因此跌不下來,且各地的土地都很貴,不限於大台北地區,畢竟地主們不缺錢。

房地產最大的優勢就是能保值,如今所有的投資工具都不太妥當,黃金已漲高、股票起落大、銀行存款利率低,買房能居住又能保值,當然受青睞。而且眾人普遍認為,房價看長期一定會漲、利率又低,所以短期不漲也不怕。

 

 

主攻台北 今年推案200億

問:政府政策性地打炒房一波又一波,你的看法?

答:房市這波多頭已經走了10年,每年大約漲一成,其實還算合理。房價會變成眾矢之的原因,是政府將其操作為貧富差距的象徵,變成社會問題而非經濟問題,這樣很不好。

民國62年、68年、78年3次石油危機時,房價都曾飆漲,第1次漲1倍,到了第3次漲3倍,當時沒人管,也沒怎樣;漲足了,自然就平穩了。

有人說房市景氣5年一輪或7年一輪,不管幾年,意思就是漲足後就平穩了。近年來經濟情勢不是那麼好,所以沒有過去一下子就漲1倍的空間,變成慢慢漲,其實是正常的,政府卻塑造出不正常的感覺。

台灣的房市問題關鍵在經濟成長不夠,卻反過來怪罪房市,房市是經濟火車頭,房市好也可帶動經濟成長,銀行、建材、玻陶、鋼鐵、水泥等,股市中除了電子業與房市無關之外,其他都會受房市影響。

政府若想壓低房價來解決所有問題,怎麼可能呢?為何不打壓股市、黃金市場呢?應該讓房市回歸商品層面,價格由市場供需決定。我說實話,政府若再繼續打壓房市,恐怕會讓經濟更蕭條。

 

參與都更 訂出資格限制

問:對稅制改革的看法?

答:我研判,證所稅上路後,國家稅收反而會減少,畢竟富人是很聰明的,政府不如維持證交稅、提高證所稅門檻,說不定還能有較好的結果。

房地產實價登錄跟實價課稅,聽起來很近,但距離要落實還很遠,全台1,500多萬間房屋,大都沒有成本,要怎麼課稅?這比證所稅麻煩、複雜許多,我看10年也搞不起來。

問:長虹的都更布局?對都更條例修法的建議?

答:我們已啟動的都更案就繼續做,目前約有5案在進行中,分別在台北市的信義路、文德路、捷運後山埤站附近等。但我已決定,都更案不能視為公司取得推案來源的一部分,只是仍有同仁針對都更案在布局,若成功了,就是多出來的業績。都更已成台北市的全民運動,但成案者少之又少,除整合不易之外,政府審核制度太繁瑣冗長,也是主因。

我建議,政府要不就是讓都更全面公辦,要不就是全面退出不插手,只要建立都更獎勵機制,然後依照一般發建照的流程來走;政府只介入一半,比不介入更麻煩。

此外,對於參與都更者,政府應該要定出資格限制,現在所有大小機構都能當實施者,只求卡位、而非真心誠意想要辦理都更案的實施者太多了,這讓地主們不知所措、不知如何挑選實施者,也讓都更問題更多。